강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다 엄재웅(서경파파)

 

 

강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다

도시개발계획은 평당 1,000만 원짜리 땅을 평당 수억 원으로 바꿔놓는다. 그래서 개발계획을 남들보다 빨리 알아차리는 부자들은 수십 배는 쉽고 빠르게 돈을 번다. 그들은 어떻게 답지를 보고 문제를 풀듯 앞으로 개발될 곳을 알아차리는 것일까? 비밀은 도시개발계획이고 비결은 그것을 알아보는 안목이다. 계획만 제대로 읽을 줄 알아도 모든 게 가능해진다. 저자는 10년 넘게 부동산 투자개발 컨설팅회사에서 일하면서 진짜 개발될 계획과 슬로건으로 사라질 개발계획을 전문적으로 구별해 투자했다. 이 책은 정부 계획 원문의 행간을 읽고 남들보다 빠르게 개발 예정지를 선점해 단기간 최대 수익을 낼 수 있도록 독자를 이끌 것이다.

저자

엄재웅(서경파파)

출판

위즈덤하우스

출판일

2022.02.20

 

강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다

 

부동산 포기하지 마세요. 포기할 이유가 전혀 없습니다. 그리고 도시계획 원문을 읽으세요.

 

경제적 위기가 발생했을 때 아래와 같은 일들이 일어났다.

 

금리를 인상하고 건설경기를 활성화한다. 주택 공급량을 늘린다. 강남의 집값이 떨어지고 미분양이 속출한다. 매매가가 높은 중대형 평수가 가장 먼저 떨어진다. 반면에 정치인이 빠르게 공급하려고 찜해둔 거점개발지 재개발이나 갭이 저럼한 소형 평수는 오르거나 시세 방어가 된다.

 

지금까지는 입지를 보고 투자했다면, 이제부터라도 높게 건축할 수 있는 땅을 봐야 한다.

 

부동산 투자의 끝판왕은 건축이다. 주택 투자부터 상가, 토지, 건물투자까지 하고 나면 결국 건축이 가장 많이 남는 장사라는 걸 알게 된다. 건축에 관심이 있는 고수들이 가장 좋아하는 땅은 어디일까? 최대한 분양을 많이 할 수 있는 땅이다. 분양을 많이하려면? 물론 건폐율이 좋아서 넓게 지을 수 있는 땅도 도움은 되겠지만 상업지역처럼 용적률이 좋아서 높게 지을 수 있는 땅이 가장 좋다. 개발하려는 수요는 많은데 땅이 한정되어 있다면? 보나마나 미친 듯이 오를 것이다.

 

부자들은 확실히 입증된 것만 신뢰한다. 내가 이해할 수 있는 범위 내에서 그릇에 맞게 이득을 취한다. 참고 때를 기다리는 시기와 과감하게 행동해야 하는 시기를 정확하게 판단할 줄 안다. 확실한 확률에 투자하기 위한 답은 도시계획에 있다. 도시계획은 분석하기 위해서는 과거의 개발 흐름까지 아우를 수 있어야 한다.

 

상업지역 재개발을 연구하다 보면 한 가지 공통점을 발견할 수 있다. 집장촌 상업지역(용산, 청량리, 천호동, 길음동, 영등포역, 수원역 등) 술집, 모텔 등 유흥상권 (상봉동 모텔촌, 수색역 상업지역재개발, 강북5구역, 강복2, 3구역, 마포구와 용산구 상업지역 개발 등)

 

내가 부동산에 ‘투자’하기로 마음먹었다면 무에서 유를 창출할 수 있는 매물만 찾자. 그 매물 주변에 집장촌이 있든, 모텔촌이든 상관없다. 그 매물이 반지하라도 상관없다. 신축 건물, 그것도 고밀도 개발이 가능한 건물인지 아닌지 따져라. 그리고 주변에 공사가 잘되고 있는지 정도만 따져라. 투자용 매물에 실거주성을 따지는 것은 무의미하다.

 

역세권 개발 소식 전에 상업지역이 될 땅을 미리 선점하는 스타벅스는 사실 땅 장사를 잘하는 기업이다. 삼성전자의 가전제품 전시장들 역시 이런 곳들의 냄새를 잘 맡고 땅을 미리 선점한다. 이런 전시장들의 특징 중 하나가 철근 콘크리트로 건물을 짓지 않는다는 것이다. 나중에 철거하기 편하게 하기 위해서다.

 

준공업지역 개발은 대표적인 도시재생사업이다. 박원순 전 서울시장 재임기간 가장 땅값이 많이 오른 지역이 서울 준공업지역이었다. 오세훈 서울시장도 공약집에서 준공업지역 사업의 성공 사례를 잇고자 하는 의지가 강하다. 또한 연트럴파크, 경춘선숲길과 같은 도새재생사업에도 관심이 많다는 것을 알 수 있다. 이분법적으로 생각하지 말자. 이분법적으로 생각하는 순간 가짜 정보의 함정에 빠질 수 있다.

 

정치인들의 공약이 나오면 기존에 있던 개발지를 중심으로 보는 것이 안전하다. 중심부 개발이 있으면 주변부 개발도 잘된다. 무리하게 기존 도시계획과 다른 새로운 공약에 언급된 지역들에는 투자할 필요가 없다.

 

2030 세대들이 정착하는 곳은 기회의 땅이다. 합정, 상수, 성수, 익선, 삼청 등 2030들 덕분에 상권이 살아나면서 금싸라기 땅이 안 된 곳이 없다. 우리는 재개발 아니면 노후 주택으로는 돈을 벌 수 없다는 생각을 버려야 한다.

 

정비사업 추진 지역의 조속한 추진 유도. 재개발 투자에 입문하고 싶은데 용기가 나지 않는다면 이렇게 정치적으로 밀어주는 곳에 투자하기 바란다.

 

서울 서남권에는 강서구, 양천구, 동작구, 영등포구, 구로구, 금천구, 관악구 총 7개의 자치구가 있다. 동북권 다음으로 많은 자치구를 포함하고 있는데 동북권과 서남권은 서울에서도 가장 많은 사람이 거주하면서도 가장 많은 서민의 거주 지역이라는 공통점이 있다. 비록 가장 낙후된 곳이지만 달리 생각해보면 개발할 곳이 많다는 의미도 된다. 즉 공급을 많이 할 수 있는 지역, 확장성이 강한 지역, 조금만 개발해도 확 티가 나는 지역이다. 그래서 권력자의 치적으로 삼기에 적당한 곳이다.

 

한 때 구로구는 사람들이 선호하는 입지가 아니었다. 구로공단이라는 이미지, 조선족의 주거지라는 오명 때문이다. 그러나 구로디지털단지 개발을 시작으로 변화가 생기고 있다. 여러분의 편견이 쉽게 돈을 벌 수 있는 기회를 날리고 있는 것은 아닌지 다시 한 번 생각해보는 기회가 되었으면 좋겠다.