고시원킹, 주 2회 출근하고 월 1,000만 원 버는 기적의 고시원 투자법, 서봉기

 

고시원킹

취준생, 직장인, 예비 창업자, 경영자 그 누구도 살아남기 힘든 세상이다. 주거비, 생활비, 자기 계발비, 노후 자금 등 경제적 자유에 쫓기듯 여전히 사람들에겐 재테크 열풍이 거세게 불고 있다. 새로운 수익 구조를 만들기 위해 주식, 부동산, 투잡 등 여러 곳에 투자를 시작했다가 망연자실하곤 한다. 결국 사람들이 바라는 것은 안정적인 현금 흐름을 만드는 것이다. 적은 돈으로 최대의 수익 구조를 만들고 이를 통해 시간적, 경제적 두 마리 토끼를 다 잡는 방법! 그 시작은 바로 ‘고시원 창업’이 될 것이다. 고시원이라는 단어를 떠올리면 긍정적인 느낌보다는 조금 어둡다는 느낌이 날 수 있다. 하지만 이를 활용해 블루오션 전략을 짠다면 이야기가 달라진다. 젊은 층이 좋아할 만한 인테리어와 스프링클러, 연기감지기 설치 등 안정성을 보완하면서 고시원만의 장점을 살려낸다면 투자 대비 안정적인 높은 수익률을 얻을 수 있다. 《고시원킹》은 좋은 매물 찾는 방법부터 온라인 마케팅과 인테리어 노하우, 입실자 관리와 매출 구조의 비밀 등 고시원 운영 시 필요한 현실적인 노하우가 담겨 있다. 그뿐만 아니라 예비 창업자들에게 꼭 필요한 희망 지역 및 가용 금액에 따른 창업 방향을 제시한다. 저자의 실제 시행착오와 수많은 운영 컨설팅 사례 등 창업을 성공적으로 이끌 수 있었던 핵심 비법 또한 담겨 있다. 평범한 회사원이었던 저자가 주 2회, 월 수익 1,000만 원이라는 새 인생을 살게 된 것처럼 소자본 창업이 가능한 고시원으로 워라밸은 물론 제 2의 인생을 살아보길 바란다.

저자

서봉기

출판

라온북

출판일

2022.08.08

 

 

고시원은 진입 장벽이 높다. 고시원이라는 단어가 우리 머릿속에 심어 놓은 고정관념이 매우 크기 때문에 신규 투자의 유입 수요를 가로막는다. 주변에 개인 사업을 하는 사람은 많아도 고시원을 운영한다는 경우는 드물 것이다.

 

단계	항목
1단계	권리양도양수 계약서 작성(10% 계약금 입금)
	통상 계약 후 3~6주 안에 잔금 치르기(잔금 일자 협의 가능)
2단계	소방안전교육 이수증명서 발급
	한국소방안전원(www.kist.or.kr) 사이트 접속-> 다중이용업-> 소방안전교육 (신규) 신청/ 무료 온라인 교육 이수 후 이수증명서 발급-> 프린트 가능
3단계	인수 고시원 관할 소방서 소방 점검 신청
	양도양수 계약서+ 소방안전교육 이수증명서 * 다중이용업소 화재배상책임보험 가입 필요(MU번호)
4단계	고시원 소방 점검 방문
	관할 소방서마다 방문 기간이 다르지만 보통 5~7일 안에 점검 (소방 점검 후 이상 없으면 안전시설등 완비증명서 발급)
5단계	임대차 계약서 작성
	주로 잔금일 당일, 건물주 일정에 맞춰서 정함. 권리금 잔금 처리 시 공과금 정산 및 인수인계 받음. 임대차계약서는건물주와 작성
6단계	사업자등록증 발급
	관할 세무서 방문해서 사업자등록증 신청발급 (임대차 계약서, 안전시설등 완비증명서, 신분증 지참)

 

고시원은 물건을 파는 사업이 아니라 방을 임대하여 매달 월세를 받는 구조의 사업이므로 사람이 많은 곳에 자리를 잡아야 하는 게 당연하다.

 

안전시설등 완비증명서가 나오지 않으면 영업을 할 수 없기 때문에 반드시 특약사항에 첫 번째로 기재되어야 한다. 안전시설등 완비증명서 가 발급되지 않는 경우, 계약은 무효로 하고 계약금은 양수인에게 즉시 반환하며, 단순한 지적사항 또는 보완사항이 발생하는 경우에는 양도인 측에서 책임지고 처리하도록 한다.

 

누수 문제는 반드시 특약사항에 넣어야 한다. 양도 양수를 하기 위해 서로 인정하는 기간은 통상 한달로 상호 협의하여 계약서에 작성한다.

 

그럼 고시원을 찾는 사람들이 얼마나 되는지 어떻게 알아볼 수 있을까? 바로 포털사이트 '네이버 월간 검색 수'를 통해 고시원을 찾는 수요가 얼마나 있는지, 어느 정도 월간 검색량이 나오는지 알아볼 수 있다. 네이버 사업주 광고 계정이 있어야 조회가 가능하며, 만약 사업주 계정이 없다면 '키워드매니저 앱'을 다운받아서 확인하면 된다.

 

고시원을 찾는 손님이 첫 번째로 보는 조건은 무엇일까? 방을 선택하는 첫 번째 조건은 어디까지나 시설의 상태, 자신이 들어갈 방의 크기, 합리적인 가격, 사용하기 편리한 공용 시설이다. 그런 조건이 충족되어야 본인이 머무를 고시원을 선택하는 법이다.

 

'갑자기'란 말을 들으니 민원은 '늘 갑자기'였다는 생각이 들었다.

 

계약서에 미납 처리 방법을 명확하게 기재해두면 미납으로 인한 에너지 소모를 덜 수 있다. 계약서에 특약사항을 적어두는 자가 생존에 유리한 법칙이 여기서도 적용되는 셈이다.

 

어떤 민원을 이야기할 때 입실자의 말에 귀를 기울여주고 처리해주면, 자신에게 신경을 써줬기 때문에 불편했던 마음도 고마움으로 바뀌게 된다. 요청을 받았을 때 자리에 없다면 다음 날이라도 바로 준비해서 작성하도록 하자. 모든 일을 내 일처럼 여기고 처리하자. 어려운 일도 아니지 않은가. 나는 사소한 일도 즉각 처리한다. 방이나 화장실에 등이 갑자기 나갈 수도 있다. 갑자기 저녁에 방 불이 꺼지면 얼마나 불편하겠는가. 시설의 한 공간에 이런 소모품들을 비치해 두고 연락이 오면 직접 가져갈 수 있도록 준비해 둔다.

 

서로를 생각하고 배려하는 기본적인 마음이 충성 고객을 만드는 나의 원칙이다.

 

어떻게 해야 권리금을 더 받을 수 있고 팔았을 때 차익을 남길 수있을까? 처음부터 가치 있는 매물을 인수하는 것이 가장 중요하다. 누구나 좋아할 만한 입지인지, 방 개수가 많아 수익 구조 데이터가 좋은지, 방들이 각각 커서 방 가격은 괜찮게 받을 수 있는지, 월 임대료가 부담되지는 않은지 등을 따져 애초에 '될성부른' 고시원을 선점하는 것이다. 이런 점들은 고시원 창업을 준비하는 사람이라면 누구나 먼저 생각하는 요인들이다.

 

고시원 창업을 시작하는데 가장 중요 한 것은 기존의 고정관념을 버리는 것이다.

 

고시원 사업은 희소가치가 있다. 이  분은 현재도 진행형이지만 앞으로도 가치 상승세는 계속 이어질 것이라고 본다. 건축법에 따라 신설고시원에 대한 법적 규제가 더욱더 강화되면서 공급이 부족해질 전망이기 때문이다. 또 오래되고 낙후된 고시원의 폐업 등과 맞물려 기존의 수요가 운영 중인 고시원으로 이동하며 경쟁성도 좋아질 것으로 예측한다. 저렴한 가격, 입지 좋은 역세권, 깨끗한 시설, 수익 좋음이라는 4가지 조건 중 2 가지 또는 3가지 조건까지 충족된다면 아주 좋은 매물이라고 생각한다.