대한민국 부동산 투자, 시장을 예측하는 가장 정확한 투자서, 감학렬 빠숑

 

 

 

김학렬

직업

기업인, 부동산 컨설턴트

소속

스마트튜브

사이트

 

 

대한민국 부동산 투자

국내 최고의 조사기관의 부동산 팀장으로 근무하면서 직접 투자와 오랜 기간 자신만의 정석 투자법을 만들어 입지분석에 근거한 부동산 투자법을 구축한 저자 김학렬(빠숑)은 낙폭과 급락의 변화 속에서 동산 투자의 새로운 시각을 전해주었다. 그는 오랜 기간 데이터와 현장 검증을 통한 입지분석을 통해 투자의 거시적 관점과 미시적 관점에 대해 확실한 개념을 정립하는 인물로 정평이 나 있다. 그런 그가 이 책 『대한민국 부동산 투자』에 자신의 모든 노하우를 담아 ‘대한민국 최고의 입지분석가’다운 통찰력으로 부동산 투자의 기본을 제시한다. 책의 앞부분에서는 거시적인 접근법을 통해 나은 입지를 선택하는 기준과 경쟁력 있는 상품을 선택하는 기준을 명확하게 제시하고 있다. 후반부에는 입지별, 투자 상품별로 대응할 수 있는 노하우를 자세히 설명하고 있다. 수도권과 지방 중소도시의 투자 접근법이 달라야 한다는 것, 아파트와 빌라와 오피스텔 투자 방식은 달라야 한다는 것, 특히, 아파트의 연차별로 투자 접근 방식이 달라야 한다는 것을 조목조목 알려준다. 책은 여기서 끝나지 않고 지난 몇 년간 집값이 너무 올라서 상투가 아닌지, 얼마에 사는 것이 바가지를 쓰지 않는 것인지에 대해 고민하는 사람들을 위해 적정가 파악 노하우도 친절하게 알려준다. 풍부하게 수록한 컬러 도표와 그림을 곁들여 설득력 있게 접근하였다. 저자는 겉핥기식 투자 공부로 트렌드와 이슈에 흔들리는 투자자들에게 진짜 투자의 목적을 찾는 법을, 여전히 투자의 원리와 개념을 정립하지 못한 이들에게는 어지럽게 나열된 정보들을 입지분석의 토대 속에 정리해 자신만의 투자 스타일을 찾을 수 있도록 도와준다. 책은 부동산 시세의 변동 원리를 설명해 현재 부동산이 어떻게 전개되고 있는지, 그리고 미래에 어떤 가치를 지닐 것인지 예측할 수 있도록 가장 안전한 투자방식을 전달한다.

저자

김학렬(빠숑)

출판

알에이치코리아

출판일

2017.03.22

대한민국 부동산 투자

 

 특정지역에 거주할 수 있는 면적이 한정되어 있으므로, 우리는 그 주변의 지역으로 이동해야 합니다.

비싼 돈을 주고서라도 가능한 한 가까운 지역에 거주하고 싶어 하지요. 그 접근성이 바로 부동산의 가치입니다. 수요가 있는 유한한 입지는 가치가 높다는 얘기입니다. 

 

일자리 밀도 

시청역 > 여의도역, 강남역, 삼성역, 가산디지털단지역, 신촌역, 마포역, 삼각지역, 혜화역, 구로역, 성수역, 잠실역, 강동역, 제기동역

 

지하철 노선별 가치

1등급 강남구 서초구 연결 노선 2, 3, 7, 9, 신분당선

2등급 중구 종로구 여의도 금천구 마포구 연결 1, 4, 5, 6, 공항철도

 

수도권에서 지하철의 중요도는 60% 이상이고 부산은 40% 이상입니다. 그 외 지방은 30% 미만입니다. 수도권은 입지분석이나 부동산 가치 평가 시 지하철을 가장 중요하게 고려

 

교육환경은 대학교를 제외한 초등학교, 중학교, 고등학교를 기준으로 평가해야 합니다. 여기에 하나 더, 미취학 자녀들을 위한 교육시설까지 고려해야 합니다. 

교육환경의 중요도는 낮아지더라도 교육환경분석의 중요성은 더 높아지리라는 것입니다. 

남녀공학 배정 지역보다 남학교 배정 지역의 프리미엄이 더 높아지게 됩니다.

단지가 큰 아파트라면 같은 단지내에서도 학교 배정이 나뉠 수 있습니다. 

이때 남학교로 배정되는 동의 가격이 남녀공학 쪽에 배정되는 동보다 최소한 5% 이상 높습니다. 따라서 가격 조건이 비슷하다면 남학교에 배정되는 지역이나 동을 매수하는 것이 하나의 팁이 될 수 있습니다. 

 

상가수요와 거주 수요가 함께 증가하면서 홍대주변의 부동산이 활성화됩니다. 홍대 상권은 성장동력이 여전히 남아있습니다. 상권이라고는 망원시장밖에 없던 망원동까지 확대되고 있고, 혐오지역이었던 당인리 발전소 주변으로도 상권이 확대되고 있습니다. 아마 이 확장세는 한강까지 이어질 것입니다. 여기서 보듯, 상권의 확장은 많은 사람에게 부동산으로 성공할 기회를 제공합니다. 

 

가격에 대해 이야기 할 때 적정성 평가를 떠나 강점을 앞세우는 경우가 많습니다. 내가 가질 수 없는 가격대는 무조건 비싸다는 논리인 거지요. 이런 태도는 경계해야 합니다. 

아파트는 항상 생각보다 비씁니다.

약간 싼 듯한 가격일 때 매수하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 약간 싼 듯한 가격임을 판단하기가 어렵다는 게 문제입니다. 

그렇기 때문에 이는 하루아침에 의사결정 할 수 있는 일이 아닙니다. 적어도 특정지역의 시세를 확실하게 이해하고 있어야 합니다. 최소한 그 지역의 10년간 시세를 파악해야겠지요. 그래야 이 가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있으니까요. 

너무 싸다고 매수해서도 안되고, 너무 비싸다고 포기해서도 안됩니다. 가격의 4단계 방법으로 투자 적격, 매수 적격 가격인지를 판단해야 합니다. 적정선의 판단기준은 수요층의 유무이고요. 투자자층과 실거주층을 나누어서 정확하게 평가하시기 바랍니다. 

 

랜드마크 아파트를 찾습니다. 랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교합니다. 가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성이 큽니다. 

 

정말 찍어주기를 희망하는 분들께는 다음의 3개 단지를 강력하게 추천합니다. 

서초구의 반포주공 1단지, 강남구의 압구정 현대 아파트, 송파구의 잠술주공 5단지입니다. 

현재 가격으로 매수해도 10년 후면 최소 5억에서 10억 이상의 시세 차익이 예상되는 아파트들입니다. 

 

시간이 돈 벌어주는 랜드마크아파트 매수법

강남구에 관심 있으면 압구정 현대 아파트를 사세요. 

서초구에 관심 있으면 반포주공 1단지 아파트를 사세요. 

송파구에 관심 있으면 잠실주공 5단지 아파트를 사세요. 

용산구에 관심 있으면 이촌동 한강맨션 사면 됩니다. 

양천구는 목동 7단지를 사시고요.

너무 비싼 지역이라고 판단하는 분들께는 시세가 조금 낮은 지역의 물건들을 소개해 드립니다. 

도봉구라면 상계주공 18단지를 사시고 (창동 주공)

금천구라면 남서울힐스테이트나 무지개아파트 사세요.

중랑구라면 묵동자이 사시고 

강북구라면 미아뉴타운 내 래미안 아파트 사세요. 

노원구라면 주공 5단지나 주공 8단지 사시고요. 

이 아파트들은 지역 내에서 가격이 하락할 가능성이 가장 낮습니다. 랜드마크 아파트이기 때문입니다. 

 

급매물을 찾기보다는 좋은 매물을 찾는 것이 먼저입니다. 시세보다 다소 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생각 확률이 높으니까요.  싸다는 이유만으로 매수하면 안 됩니다. 

비싸다는 이유만으로 관심을 거둬서도 안 됩니다. 더 비싸게 매도할 수 있다고 하면 매수해야 합니다. 이것이 투자 적격 시세의 기준입니다. 

 

스스로 의사결정하는 훈련은 계속해야 합니다. 조금이라도 더 싸게 사고 조금이라도 더 비싸게 팔 입지를 선택하려고 너무 머리 쓰지 않았으면 합니다. 실거주라면 큰 의미 없습니다. 돈 몇백만 원 버는 것보다 당신의 편의성과 거주 가치게 훨씬 더 크니까요. 당신이 좋아하는 입지와 상품이면 그걸로도 10억 원의 가치가 있다고 생각합니다.