되는 곳만 골라 발 빠르게 투자하는 대한민국 재건축 재개발 지도, 정지영, 아임해피

 

대한민국 재건축 재개발 지도

“청약의 신이라 불리는 저조차도 뭣 모르고 넣었던 청약에 덜컥 당첨돼 자금 사정으로 기회를 날려버린 쓰라린 기억이 있습니다. 다들 새 아파트는 포기해야 한다고 말했지요. 하지만 구축 아파트 전세살이를 하며 친구와 비교당할 아이를 생각하니 그럴 순 없었습니다. 찾고 또 찾아 마침내 ‘2008년 새 아파트 입주’라는 물건 하나를 발견했습니다. 전셋집 바로 앞에 있던 낡고 오래된 주공아파트였습니다.” 이 이야기는 대한민국의 수많은 무주택자를 ‘내 집 마련’의 길로 인도한 베스트셀러 『대한민국 청약지도』의 저자 아임해피(정지영)의 실제 사례다. 어처구니없는 실수로 청약통장을 날려버리고, 오로지 ‘전세 탈출’에 목을 매던 13년 전 아임해피도 첫 내 집 마련을 ‘재건축’ 투자로 성공했다. 그때까지만 해도 저자는 이미 올라버린 아파트값에 씁쓸한 입맛을 다셨지만 정작 어떻게 대처해야 하는지 모르는 생초짜 ‘부린이’였고, 재건축·재개발에는 더더욱 문외한이었다. 그렇지만 단 하나, 저자에게는 꼭 이루고자 하는 목표가 있었다. ‘새 아파트를 갖는 것.’ 재건축을 무작정 어렵다고 피하기 전에 내 집 마련의 한 방법으로 바라보자 오히려 길은 쉽게 열렸다. “첫 집을 마련할 당시 저는 ‘재건축’의 ‘재’ 자도 몰랐습니다. 단지 ‘새 아파트 입주’라는 단어에만 완전히 꽂혔던 것이지요. ‘관리처분인가’니 ‘이주비 대출’이니 이런 용어는 돈이 들어갈 타이밍에 자연스럽게 알게 되었습니다. 장담컨대 다음에 나온 결론이 재건축·재개발의 핵심입니다.”

저자

정지영

출판

다산북스

출판일

2021.08.25

 

 

'100퍼센트 청약에 당첨되는 단 하나의 방법.'

당장 눈앞에 있는 낡고 허름한 땅 위에 새 아파트가 들어서는 상상을 할 수 있다면, 청약 가점 84점의 '무적 통장'은 내 손안에 들어온 것과 다름없다. 

 

그 동안은 '거주'의 기준으로만 집을 찾았다면 이제부터는 '사업가의 마인드'를 장착해야 한다. 재건축 재개발에 참여한다는 건 내가 조합원으로서 한 명의 사업가가 된다는 뜻이다. 

 

“돈이 없으니까 재건축·재개발을 하는 거예요.”

시간은 누구에게나 하루 24시간 공평하게 주어진다. 흔히들 재건축·재개발을 ‘시간으로 하는 투자’라고 이야기하는데, 이런 면에서 재건축·재개발은 지금 당장 청약 가점을 가지지 않은 청년들에게 가장 값진 자산이 된다.

돈도 없고 ‘빽’도 없는 ‘흙수저’일지라도 시간과 정보에 있어서만큼은 ‘금수저’가 되어야 한다. 돈이 다 모일 때까지 신세 한탄만 하며 기다릴 게 아니라(애초에 돈이 다 모이는 순간은 오지도 않는다), 남들보다 빨리 정보를 습득해 시간을 내 편으로 만들어야 한다. 돈이 없을수록 돈을 모으는 시간 동안 공부를 병행해야 하고, 그래야만이 부의 기회를 내 편으로 만들 수 있다. 시간이 ‘금’인 재건축·재개발 투자를 공부해 모두에게 똑같이 주어지는 시간을 돈으로 바꾸는 기쁨을 누려보길 바란다.

 

무려 세 번이나 기회가 있었지만 ‘재건축·재개발은 무조건 오래 걸린다’는 내 오해와 편견을 깨지 못했다.

재건축·재개발 구역을 임장할 때는 단지 눈으로만 그 구역을 훑는 정도로 그쳐서는 안 된다. 때로는 구역 내 단독주택 소유주가 되어보기도 하고, 때로는 상가의 주인이 되어보기도 하면서 각자의 입장을 헤아려보아야 한다. 그들의 입장이 되었을 때 ‘조금 곤란하겠는데?’라는 생각이 자주 든다면 그 구역은 과감히 후순위로 미뤄도 좋겠다. 

 

더불어 '서울만이 정답은 아니다'라는 결단을 내릴 수 있다면 선택지는 훨씬 더 많아질 것이다. 서울을 공부하며 허탈해진 마음을 다른 지역을 공략하며 충만함으로 바꾸어가길 바란다. 부동산의 가치는 어느 한 지역만 불쑥 상승하고 그치지 않는다. 결국은 돌고 돌아 같은 방향으로 흐르게 되어 있다. 

 

“조합(2단계)이 사업(3단계)을 관리(4단계)한다.”

정리하자면 재건축·재개발 사업은 ‘조합에서 사업을 일으켜 관리하는 과정’으로 이루어진다. 그리고 앞의 문장만큼은 꼭 외워두길 당부한다. 재건축·재개발 사업의 핵심일 뿐 아니라 현장에서 ‘관리처분인가’와 같은 용어와 마주쳤을 때 ‘조합 → 사업 → 관리’ 순이니까 ‘아! 거의 마지막 단계에 해당하는구나!’ 하며 사업의 진척 정도를 단박에 짚어낼 수 있다.

 

이때 한 가지 팁이 있다면, 물건을 사는 시점에 ‘언제 팔아야 할지’를 함께 고민해야 후회 없는 선택을 할 수 있다는 것이다. 아직 물건을 고르지도 않았는데 매도할 계획부터 세워야 한다니 조금은 의아할 수 있다. 하지만 이 시점에 물건을 매수해 완공할 때까지 기다리려면 적지 않은 시간이 필요하다. 그래서 2장에서 언급한 것처럼 재건축·재개발 물건을 사서 입주 시점까지 가져가는 사람은 전체의 10%도 되지 않는 것이다. 한번 산 물건을 끝까지 가져가야 한다는 생각은 편견이다.

 

'닥치면 다 하게 된다'는 점이다. 

지레 겁부터 먹으며 '부동산은 영 내 체질이 아니다'라고 일찍부터 단념할 필요가 전혀 없다는 의도에서 하는 말이다. 아직 무주택자라면 더더욱 대출과 세금 앞에서 주눅들 이유가 없다. 

 

재건축 재개발 지역을 공부하는 일은 단순히 투자 가치가 있는 집을 찾는 것뿐만 아니라 내 삶의 질을 높이고 안목을 깊고 넓게 키우는 '인생공부'라고 생각합니다. 

 

진짜 중요한 것은 '장소'라기보다 '행동'입니다. 

즉, '어디를 사느냐'보다 '언제 사느냐'가 더욱 중요합니다. 

 

재건축 재개발 투자를 망설이는 그다음 이유는 아마도 미래 가치가 더 높을 곳을 계속 찾아 헤매기 때문일 것입니다. 하지만 저는 이렇게 말씀드리고 싶습니다. '좀 더 오를 곳을 찾는 건 무의미하다'고요. 

재건축 재개발 투자를 할 때는 너무 멀리 보는 것보다는 '당장 신축이 될 만한 것', 즉 빨리 진행되는 것을 고르는 게 훨씬 더 중요합니다.