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운명을 바꾸는 부동산 투자수업 기초편, 내 집 마련부터 실전 아파트 투자까지, 결국 돈 버는 부동산 투자 트레이닝, 부동산읽어주는남자, 정태익
@지혜 2024. 6. 21. 06:00
- 저자
- 정태익
- 출판
- 리더스북
- 출판일
- 2022.03.22
아무것도 포기하지 않고 부자가 되려고 하지 마세요. 앞서 돈 벌 생각을 버리고 투자를 잘할 방법을 연구해야 한다고 했습니다. 투자를 잘하려면 그만큼의 노력과 시간을 들여야 합니다. 집에서 맥주 한잔 하며 넷플릭스 보는 여유, 주말에 친구나 연인 또는 가족과 여행 다니는 즐거움을 포기할 수 있어야 합니다. 그전까지 어떤 취미를 즐겼건, 이제 당신에게 투자 공부가 새로운 취미가 되어야 합니다. 나의 삶에 투자를 최우선으로 두어야 한다는 말입니다. 퇴근 후 남는 시간에는 투자 공부를 하고 투자를 경험해야 합니다. 또한 주변 사람들의 궁상맞다, 독하다는 말을 들을 정도로 돈을 아껴야만 합니다. 나의 생각과 원칙을 믿고 주변에 휘둘리지 않아야 합니다. 그런 토대가 있어야만 두려움을 극복할 수 있습니다.
대부분의 사람들이 택하는 안정적인 길은 오히려 가장 불안한 길입니다. 잘 알다시피 퇴직 연령은 점점 낮아지고 반대로 수명은 늘어나고 있는 오늘날, 열심히 회사만 다녀서는 부자가 되기는커녕 노후 대비도 불가능합니다. 사회 문제가 된 '노후 파산'을 겪은 분들도 대부분 성실하게 살아왔고, '남들과 같은' 길을 걸어왔음을 명심해야 합니다.
절망하기에는 이릅니다. 예나 지금이나 계급 사이에는 거대한 벽이 있지만, 과거와는 달리 지금은 노력 여부에 따라 그 벽을 뛰어넘을 수도 있기 때문입니다. 매우 힘든 일이긴 하지만 벽의 존재를 깨닫고, 이런 시스템을 제대로 이용한다면 의외로 그 벽을 빨리 넘을 수도 있습니다. 그렇지 않으면 자녀도 우리와 같은 삶을 살 확률이 높습니다. 지금부터는 달라져야 합니다. 열심히 일하는 노예의 삶을 원하지 않는다면, 어제와 다르게 살아야 합니다. 자본주의 시스템을 이용할 방법을 제대로 익히고 행동해야 합니다. 다시 한번 강조하지만 지금까지와는 다르게 생각하고 다르게 행동해야 앞으로 다른 삶을 살 수 있습니다.
“일단 집부터 사세요.” 그 이유는 다양합니다. 먼저 집은 ‘의식주’, 사람이 살아가는 데 반드시 필요한 3가지 요소 중 하나이기 때문입니다. 누구나 먹고사는 일에는 반드시 돈을 써야 합니다. 그런데 꼭 필요한 것을 사면서 동시에 자산을 소유하게 된다면 가장 이상적이겠죠. 이는 의식주 중 ‘집’이라는 자산을 살 때만 가능한 일입니다. 집은 사는(live) 데 꼭 필요한 요소이자 동시에 가치가 오르면 나에게 돈을 벌어다 주는 자산입니다. 이뿐만 아니라 집이 없으면 나와 가족 모두 불편하고 고통받을 수밖에 없습니다. 여러 차례 집을 옮기다 보면 주거 안정성이 떨어지고, 전세나 월세가 가파르게 오르면 매우 난감해집니다. 내 집이 있으면 그럴 걱정은 없으니 마음이 한결 편안하죠.
노예 계층에서 벗어나고 인플레이션을 방어하려면 당신은 소유권을 가져야 합니다. 지금 당장 해야 할 일은 소유권을 갖는 것입니다. 내 이름으로 된 집 한 채를 마련하는 일은 ‘부의 그릇’을 키우는 확실한 첫걸음입니다.
지금 가진 돈으로 마음에 드는 집을 살 수 없다는 건 집이 문제가 아니라 내 기준이 문제인지도 모릅니다. 우리는 '자신이 원하는 집'과 '자신에게 맞는 집'을 종종 혼동합니다. 주택담보대출을 받거나 전세 등의 레버리지를 활용해서 '내가 살 수 있는 집'이 내 수준에 맞는 집입니다. 최대한 냉정하게 내 자산 현황을 파악하고, 감당할 수 있는 선에서 레버리지를 활용해 적당한 집을 하루라도 빠르게 사는 편이 좋습니다.
투자 관점에서는 전세야말로 가장 나쁜 선택입니다. 내가 가진 모든 돈이 전세 보증금으로 묶여 그 돈으로 할 수 있는 기회비용을 모두 날리게 됩니다. 내 돈을 남에게 맡기지 말고 '소유권'을 얻는데 사용해야 합니다.
우리가 집을 사기 힘들게 하는 4개의 벽은 바로 대출, 전세, 세금, 청약입니다. 이 벽들이 정교하게 맞물리면서 사람들은 전세 살고 무주택 기간을 늘려 청약에 당첨되자라는 결론으로 도달합니다.
"청약을 노릴 바에는 지금 당장 집을 사세요."
기본적으로 청약은 '나중에 비싸질 곳을 미리 싸게 사는 투자'인데, 생각을 조금만 바꾸면 지금 싼 곳을 사서 비싸질 때까지 기다리는 투자도 가능합니다. 굳이 무주택자로 십수 년 살며 고생스럽게 청약 점수를 높이는 것보다, 지금 실거주할 집을 구해서 편하게 살면서 더 큰 수익을 낼 수도 있습니다. 혹은 적극적으로 레버리지를 활용하여 부동산 투자를 할 수 도 있고요.
배우자의 투자 반대에 부딪혔다면 해야 할 일이 있습니다. 먼저 투자에 얼마나 진심인지 스스로에게 물어야 합니다. 단단한 각오가 없다면 배우자의 마음을 돌리기 힘듭니다. 내 마음도 바꾸기도 힘든데 타인의 마음을 바꾼다는 것은 원래 엄청나게 어려운 일입니다. 각오가 섰다면 이제 달라진 내 모습을 보여줄 차례입니다. 우선 배우자 앞에서 투자를 준비하는 자세, 그러니까 열심히 공부하는 모습을 보여줘야 합니다. 되도록 공부한 내용을 배우자와 공유하는 것이 좋습니다. 배우자가 자연스레 투자에 관심을 갖는 기회가 될수도 있습니다. 다음으로 성과를 보여줘야 합니다. 사람을 믿게 만드는 가장 빠른 길은 실적을 보여주는 것이죠. 배우자가 투자를 이해해주고 지지해준다면, 평소 따뜻한 말과 행동으로 고마움을 표현하는 것도 잊지 마세요. 결국 투자도 서로가 평생 행복하게 살기위해 하는 것이니까요.
5년 후, 10년 후의 내 삶을 바꾸고 싶다면 현재가 고통스러워야 합니다. 반대로 현재가 고통스럽지 않고 살 만하다면 나의 삶은 아무것도 바뀌지 않는다고 생각해야 합니다. 부자가 되고, 미래를 바꾸는 것은 고통 없이는 불가능한 일입니다.
부동산 시장에서 소유자와 정부는 공동 운명체입니다. 정부는 절대로 부동산 시장의 급격한 하락을 원하지 않습니다. 집주인으로부터 세금을 걷어서 세수를 확보하는 정부의 입장에서는 집값이 완만하게 오르기를 바라죠. 정부가 집값을 반토막 내줄 거라는 환상은 버려야 합니다. 규제를 지나치게 두려워하는 것도, 기대하는 것도 문제입니다. 현명한 투자자라면 시장 상황과 흐름을 잘 파악하여 대응할 방법을 찾아내야 한다는 점을 명심하세요.
집값에도 부익부 빈익빈이 있다.
각종 세금 부담으로 한 채에 집중하는 것이 낫다.
누구나 '좋은 집'을 선호한다.
무리한 투자는 언제나 위험하다.
집을 살 때 서울이라는 행정구역에 지나치게 집착할 필요는 없습니다. 집의 가치를 결정하는 핵심은 '집의 기능에 얼마나 충실한 곳인가' 하는 점이기 때문이죠. 그 첫 번째가 바로 '직주근접'입니다. 집과 직장의 거리가 가까우면 출퇴근 시간을 아낄 수 있고, 이것만으로도 삶의 만족도가 달라질 수 있습니다.
투자금이 적을수록 남들이 기피하는 물건을 사야 한다.
'집을 돈으로만 보지 말자, 집은 자산이면서 동시에 필수재이다. 가능한 한 빨리 나에게 맞는 집을 찾자. 특히 실거주할 집이 필요하다면 더욱 그렇다. 단, 집은 자산으로서도 기능하니, 오를 집을 찾는 눈을 키우자.'
집의 가치를 결정하는 요소
직주근접
인프라와여가 생활
학군과 학원
안전과 편리함
우월감
투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다.
많은 사람들이 부자가 되려면 투자를 해야 한다는 사실을 알면서도 머뭇거립니다. 왜 그럴까요? 첫 번째 이유는 '시장을 믿지 못해서'입니다. 두 번째는 '위험하다'는 생각 때문입니다. 투자에서는 상대평가가 아닌 절대평가를 해야합니다. 내가 3억 원을 투자해 2년 만에 1억 원을 벌었으면 된 겁니다. 누가 1억 원을 투자해 재개발 호재로 1년 만에 2억 원을 벌었다는 것은 나와 상관없는 이야기입니다. 온전히 내 투자의 결과에만 집중할 수 있어야 부자가 될 수 있습니다.
내가 나를 포기하면 누구도 나를 구원해주지 않는다.